Undersøkelsesplikt: hva du må sjekke før du kjøper
Undersøkelsesplikten betyr at du som kjøper selv må sette deg grundig inn i boligens tilstand. Forsømmer du det, kan du miste retten til å klage på feil du burde ha oppdaget.
Hva undersøkelsesplikten faktisk innebærer
Når du kjøper bolig, har du et selvstendig ansvar for å undersøke det du kjøper. Etter at avhendingsloven ble endret i 2022, ble denne plikten skjerpet: opplysninger som går tydelig frem av tilstandsrapporten, egenerklæringen eller salgsoppgaven regnes som noe du er kjent med, selv om du ikke faktisk leste dem.
I praksis betyr det at du må lese hele dokumentpakken nøye, ikke bare prospektet. Forhold som er klart beskrevet i papirene kan du normalt ikke reklamere på i ettertid, fordi du burde ha oppdaget dem før budgivning.
Dokumentene du bør gå nøye gjennom
Be om og les tilstandsrapporten, selgers egenerklæring, salgsoppgaven og eventuelle vedlegg som forsikringsdokumenter og ferdigattest. Merk deg særlig rom og bygningsdeler som har fått en høy tilstandsgrad, og hva som er anslått av kostnader for utbedring.
Ved kjøp i borettslag eller sameie bør du i tillegg lese vedtekter, siste regnskap, referat fra årsmøte og opplysninger om felleskostnader og fellesgjeld. Her kan planlagte vedlikeholdsprosjekter påvirke fremtidige bokostnader betydelig.
Selgers dokumenter forteller mye om selve bygningen, men mindre om hva som ligger under og rundt eiendommen. Som et supplement kan du sjekke uavhengige offentlige registerdata om flom, skred, kvikkleire, radon, grunnforhold og støy, som Admino samler, for å danne deg et bredere bilde av risiko på tomten og i området.
Frister og rettigheter du må kjenne til
En akseptfrist på et bud kan ikke settes tidligere enn klokken 12 første virkedag etter siste annonserte visning. Det gir deg tid til å gjøre undersøkelsene dine ferdig før du eventuelt legger inn bud, og du bør bruke denne tiden bevisst.
Oppdager du senere en mangel som du ikke kunne ha sett på forhånd, må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Den absolutte yttergrensen for å reklamere er som hovedregel fem år etter overtakelse.
Sett opp finansieringen før du undersøker boliger
Utlånsforskriften setter rammer for hvor mye du kan låne. Du må normalt stille med minst 10 prosent egenkapital, og samlet gjeld kan som hovedregel ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
Husk også kjøpsomkostningene i budsjettet. For selveierboliger kommer dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen, mens kjøp av andel i borettslag er fritatt for denne avgiften. Å ha finansieringsbeviset og totalkostnaden klar før visning gjør at undersøkelsene dine blir mer målrettede.